-        Diverse werkgroepen met hun bijeenkomsten en overleg met AREA en EXTERNE partijen en  daarbij

-        Adviezen die wij daarover hebben gegeven aan AREA

-        Het luisteren naar de bewoners m.b.t. de perikelen in hun leefomgeving en daarbij proberen een oplossing voor

vinden 

Maar laten we ons even voorstellen:

BEWONERSRAAD

Samenstelling per 31 december 2023:

Pim Quekel, voorzitter

Betty Roozeboom, vicevoorzitter

Wilma Lageman, secretaris

John Rovers, penningmeester

Rietje Methorst, lid

Kees Mimpen, lid

Richard Blondé, lid

Nicole Arts, lid

Met de enorme krapte op de woningmarkt, een groot aantal woningzoekenden, de enorme inflatie, een toenemend aantal beperkingen vanuit de milieu wetgeving zorgen en allen voor dat het allemaal niet meer zo vanzelfsprekend is om een woning te hebben of te krijgen. Al deze ontwikkelingen dragen er aan bij dat het takenpakket van de bewonersraad steeds weer veranderd en bijgesteld wordt. Wij zijn ons terdege bewust wat deze ontwikkelingen van ons verlangen en zorgen er daarom ook voor dat wij onszelf  goed voorbereiden en laten adviseren in de keuzes die ons te wachten staan.

OVERZICHT WAT WIJ IN 2023 GEDAAN HEBBEN

ALGEMENE HUURDERS BIJEENKOMST

Op 31  oktober 2023 is er wederom een AHB geweest. Deze bijeenkomst  vond plaats in de Noordkade te Veghel. Wij mochten hierbij en kleine 120 enthousiaste huurders van Area ontvangen. De 2 kadermedewerkers van de Woonbond hebben de aanwezigen, doormiddel van een duidelijke presentatie, ons advies gegeven omtrent energiebesparing en hoe daar het beste mee om te gaan. Aansluitend vond er een energie quiz plaats waarbij bovendien  een 3-tal energie-displays verloot mochten worden onder de prijswinnaars.

Ieder jaar worden deze afspraken gemonitord en bekeken of de afspraken worden behaald en/of bijsturing noodzakelijk is.

Alle drie partijen willen uiteraard het woningtekort zo snel mogelijk oplossen maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Maar dat blijkt een hele opgave

Er spelen allerlei factoren die de woningbouw stagneert, denk hierbij bijvoorbeeld aan lange procedures en een gebrek aan bouwgrond (voor sociale woningbouw).

Dit probeert de gemeente op te lossen door een versnellingsagenda op te stellen en zich meer te richten op actieve grondpolitiek.

Het kan ons als Bewonersraad niet snel genoeg gaan want als er gekeken wordt naar het jaar 2023 in Maashorst dan heeft Area maar 40 nieuwbouw woningen kunnen realiseren. Dit toont de complexiteit van het woningtekort aan. Voor Meierijstad waren dat er in 2023 maar 37 nieuwbouw woningen.

Ook juichen wij het woning delen en splitsen toe, maar zelfs dit heeft meer voeten in aarde dan je in eerste instantie zou denken.

  PRESTATIEAFSPRAKEN

Prestatieafspraken zijn plannen en afspraken  over het woningbeleid voor het komende  jaar of meerdere jaren. Voor de gemeente Maashorst zijn deze voor meerdere jaren afgesloten nl voor 2022 tot 2025. Voor de gemeente Meierijstad waren die alleen voor 2024. De grondslag voor deze afspraken zijn de landelijke  prestatieafspraken welke door het ministerie voor wonen  worden opgesteld.

Deze afspraken worden door een aantal partijen samen gemaakt tijdens het zogenaamd ‘tripartite’ -overleg.

Zoals de naam al zegt zitten er 3 partijen aan tafel:

-        De gemeente Maashorst c.q. Meierijstad

-        De woningcorporatie(s) in de gemeente Maashorst c.q. Meierijstad

-        De huurdersorganisatie(s) van deze  corporatie(s)

In de gemeente Maashorst is naast Area Wonen nog een tweede woningcorporatie actief nl Mooiland met uiteraard een eigen huurdersorganisatie.

Voor de gemeente Meierijstad zijn dit  naast  Area Wonen Woonmeij en Brabant Wonen, elk ook met een eigen huurdersorganisatie.

Woningbeleid is een breed begrip, vandaar dat dit vaak wordt onderverdeeld in een viertal hoofd onderwerpen, te weten:

• Beschikbaarheid                                

• Betaalbaarheid

• Wonen en Zorg                                                      

• Leefbaarheid

Ieder jaar worden deze afspraken gemonitord en bekeken of de afspraken worden behaald en/of bijsturing noodzakelijk is.

Alle drie partijen willen uiteraard het woningtekort zo snel mogelijk oplossen maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Maar dat blijkt een hele opgave

Er spelen allerlei factoren die de woningbouw stagneert, denk hierbij bijvoorbeeld aan lange procedures en een gebrek aan bouwgrond (voor sociale woningbouw).

Dit probeert de gemeente op te lossen door een versnellingsagenda op te stellen en zich meer te richten op actieve grondpolitiek.

Het kan ons als Bewonersraad niet snel genoeg gaan want als er gekeken wordt naar het jaar 2023 in Maashorst dan heeft Area maar 40 nieuwbouw woningen kunnen realiseren. Dit toont de complexiteit van het woningtekort aan. Voor Meierijstad waren dat er in 2023 maar 37 nieuwbouw woningen.

Ook juichen wij het woning delen en splitsen toe, maar zelfs dit heeft meer voeten in aarde dan je in eerste instantie zou denken.

SLOOP- /  NIEUWBOUW

In 2023 heeft Area geen nieuwe sloop- en nieuwbouwplannen aangekondigd of gestart.

De sloop- en nieuwbouwprojecten die nu lopen zijn reeds voor 2023 ingezet.

Het betreft hier een drietal projecten in de Gemeente Maashorst nl :

-        Hoevenseveld (Wit Korea in de volksmond)

-        Uden – West

-        Aert Willemsstraat (Volkel)

De totstandkoming van deze projecten en het tot overeenstemming komen met de huurders verliep allesbehalve soepel.

Area heeft haar plannen grondig aangepast en dit resulteerde in de wijk Hoevenseveld dat er geen 22 woningen gesloopt gaan worden maar 6.

In Uden – West blijven 12 op de nominatie staan om gesloopt te worden.

En tenslotte de Aert Willemsstraat in Volkel blijven nu twee woonblokken staan die eerst gesloopt zouden worden maar worden nu grondig gerenoveerd en verduurzaamd.

De rol van de Bewonersraad was zeer beperkt bij deze drie projecten.

De betrokken huurders richtten zich tot de Woonbond en vormden huurderscommissies.

Area heeft, naar aanleiding van bovengenoemde, haar hele proces betreffende sloop- en nieuwbouw grondig onder de loep genomen. De Bewonersraad is hierin ook betrokken en heeft ook haar inbreng gehad,  zodat in de toekomst deze projecten een stuk beter zal verlopen.

Een aantal zaken die hiervoor moeten gaan zorgen zijn:

-        Procesbewaking door de Bewonersraad

-        55 % instemmingsrecht betreffende huurders

-        Binnen 1 jaar duidelijkheid of het sloop of verduurzaming/renovatie wordt

-        Geen meerdere sloop- en nieuwbouwprojecten gelijktijdig uitvoeren en ook het aantal te slopen woningen beperken tot 20

Verder is er nu een verbeterd sociaal statuut dat ook de mogelijkheid biedt per project tot maatwerk over te gaan.

HUURBELEID

Ook in 2023 heeft de werkgroep huurbeleid haar werk verricht. Dit proces is eigenlijk al eind 2022 begonnen met het kenbaar maken van onze zorgen richting Area. De werkgroep heeft zich hard gemaakt voor eerlijke woonlasten voor iedere huurder. Er is veel onderzoek gedaan, onder andere naar het rijksbeleid. Deze punten zijn ook ingebracht bij het overleg met en het advies aan Area. Dit heeft voor 2023 geresulteerd dat de huurverhoging 2,5% is geworden in plaats van de voorgesteld 3,1%. De woningen met een energielabel E,F of G zijn in 2023 uitgezonderd van huurverhoging. De vrije sector woningen krijgen een verhoging van 3,1% in plaats van de voorgesteld 4,1%. De huurverhoging voor de hoge middeninkomens is vastgesteld op 3,2% in plaats van een verhoging van Euro 50,00. En voor de hogere inkomens wordt de verhoging vastgesteld op Euro 45,00 in plaats van het voorstel van Euro 100,00.

Daarmee hebben we niet alle speerpunten kunnen behalen zoals we hadden voorgesteld maar zijn we uiteindelijk toch tevreden met het resultaat wat we voor onze huurders bereikt hebben.

OVERZICHT WERKGROEPEN

-        Huurbeleid

-        Prestatieafspraken

-        Dienstverlening

-        Duurzaamheid

-        Website

-        Organiseren Algemene Huurdersbijeenkomst

-        Jaarplan-/verslag

- Leefbaarheid

OVERIGE WERKZAAMHEDEN EN BIJEENKOMSTEN

Maandelijks heeft de Bewonersraad een bestuursvergadering met alle leden. Deze vergaderingen vinden plaats op het kantoor van Area. Daarbij maken wij ook veelvuldig gebruik van gastsprekers van Area of andere partijen om ons te informeren over bepaalde onderwerpen.  Daarnaast komt minimaal een maal per maand het Dagelijks bestuur bij elkaar om deze vergadering voor te bereiden en de agenda op te stellen. Veel van onze bijeenkomsten doen we tegenwoordig online. Dat bespaart kosten en veel extra tijd.

Eens  per maand hebben er 2 leden overleg met de directeur bestuurder van Area. Tijdens dit overleg bespreken we de voortgang en actuele onderwerpen of adviezen waaraan we aandacht kunnen besteden. Elk jaar hebben we twee maal een bijeenkomst met de Raad van Commissarissen van Area Wonen waarin we met elkaar terug en vooruit kijken op het beleid.

1 x per jaar is er de Algemene Huurders Bijeenkomst voor de huurders. Diverse keren per jaar zijn er online Webinars en Colleges die aangeboden worden door de Woonbond en waar wij graag gebruik van maken. Bovendien zijn er symposia  en studie bijeenkomsten die de Woonbond aanbiedt en waar wij veelvuldig aan deel nemen.

De website is het afgelopen jaar lange tijd niet correct bijgehouden. Tevens bleek dat er een aantal huurders geen antwoord hebben gekregen op de door hun gestelde vragen via het info Email adres. Dit probleem is inmiddels gelukkig opgelost.

Wij geven als Bewonersraad gevraagd en ongevraagd advies aan Area. Vaak is er vooraf overleg, zodat wij plannen kunnen bijsturen voor we officieel advies uitbrengen. Wij laten ons informeren door deskundigen en medewerkers  van Area over diverse plannen.  Hiermee blijven wij op de hoogte van vernieuwingen / plannen van de woningcorporatie.

Wij hebben als Bewonersraad geen recht op besluitvorming wel hebben wij een adviserende rol.

HEIDAG

In 2023 hebben wij voor het eerst ook een heidag georganiseerd. Dit is een dag waar we op informele wijze met elkaar samen komen. Het doel van deze bijeenkomst  is te werken aan teambuilding. We hebben dit als bijzonder prettig ervaren en heeft zeker als resultaat gehad dat we op een nog betere wijze met elkaar kunnen functioneren. De heidag gaat ook zeker elk jaar terugkomen.

ONZE ORGANISATIE

Vanuit de Overlegwet is een woningcorporatie verplicht een huurdersorganisatie te hebben. De huurdersorganisatie van Area Wonen heet “Bewonersraad Area”.

Ook is Area verplicht de huurdersorganisatie (Bewonersraad) te faciliteren en te financieren.

De Bewonersraad Area heeft als organisatievorm stichting, Daartoe staan wij ook ingeschreven bij de Kamer van Koophandel als stichting maar ook alle bestuursleden afzonderlijk, bestaande uit :

Voorzitter, penningmeester, secretaris en overige bestuursleden.

De bestuursleden zijn allen (verplicht) directe huurder van Area Wonen. Zodra dit niet meer van toepassing is kan het bestuurslid niet langer deel uitmaken van de bewonersraad. Ze vertegenwoordigen immers de huurder.

Alle bestuursleden doen dit op vrijwillige basis, en zijn dus niet in een dienstverband aangesteld bij de bewonersraad.

FINANCIEN  BEWONERSRAAD  2023

Onze financiële positie wordt mogelijk gemaakt door het budget wat wij van Area ontvangen. Daarvoor stellen wij jaarlijks een begroting op waarin we ons plan en kosten voor het komende jaar voorleggen. Ook voor 2023 hebben wij een begroting ingediend welke door Area is goedgekeurd.

Aan het einde van het jaar hebben we kunnen vaststellen dat we binnen ons begrote budget zijn gebleven.

In het kort een overzicht waar wij het budget aan uit geven:

 De vrijwillige bestuursleden ontvangen hiervoor een vrijwilligersbijdrage die ruim  binnen het wettelijk  vastgestelde maximum valt. Area controleert deze bijdrage. Daarnaast ontvangen zij vergoeding van gemaakte (reis)kosten.

De Bewonersraad heeft naast de genoemde vrijwilligersbijdrage ook nog twee andere grote kostenposten, te weten:

-        Lidmaatschap van de Woonbond (belangrijk voor overleg, advies en training)

-        De kosten voor de ondersteuning van een extern ICT-bedrijf welke ons software programma beheerd.

Dit is afgelopen jaar in gebruik genomen zodat wij op een veilige wijze kunnen omgaan met veelal vertrouwelijke gegevens die wij beheren. Dit contract loop nog 4 jaar. Om dit te kunnen doen heeft elk bestuurslid een laptop ter beschikking gekregen van Area (eigendom Area).

 Aan het eind van een jaar wordt onze boekhouding gecontroleerd door Area op buitensporigheden en misstanden.

Voor 2023 is deze (voorlopig) goedgekeurd.

SECRETARIAAT

Het secretariaat houdt de notulen bij van alle vergaderingen die wij elke maand met alle leden houden.

Als de Bewonersraad om advies wordt gevraagd  dan wordt het advies door het secretariaat geformuleerd aan de hand van de input van de leden. Deze leden bestaan uit een representatieve selectie van de huurders van Area die hun stem als ambassadeur van alle huurders van Area vertegenwoordigen. We bespreken in teamverband belangrijke thema’s zoals ‘Leefbaarheid, Huurbeleid, Doorstroming enz.’ waar ook verslag van wordt gedaan en delen dit in de jaarlijkse Algemene Huurdersbijeenkomst, voor de huurders van Area.

Onze Bewonersraadvergaderingen plannen wij voor het hele jaar, zo ook de tripartiete overleggen met de gemeente en samenwerkende woningcorporaties. De input van deze besprekingen vormen een belangrijk onderdeel in onze Bewonersraad-vergaderingen.

Bij het secretariaat wordt alle inkomende post en e-mails gecentraliseerd en bijgehouden in de maandelijkse notulen in onze Bewonersraad-vergaderingen en deze worden. Het beantwoorden doen we met alle leden, indien mogelijk.

Alle individuele huurders  of vertegenwoordigers (huurderscommissies) kunnen hun vragen en zorgen mailen naar het secretariaat : w.lageman@bewonersraad-area.nl   

Deze informatie zullen wij goed vertegenwoordigen in onze besprekingen met Area en gemeenten.

 Met betrekking tot klachten ten aanzien van Area, verwijzen wij u naar het klachtenformulier op de site van Area zelf. Zijn er klachten die niet naar tevredenheid opgelost zijn en u komt er samen niet uit, dan kunt u terecht  bij een regionale klachtencommissie. (Secretariaat Klachten Advies Commissie, postbus 127, 5150 AC  Drunen).

TOT SLOT

We kijken terug op een bewogen jaar. In dit jaar hebben we weer een aantal speerpunten hun aandacht kunnen geven. Wij zijn er ons van bewust dat lang niet alle onderwerpen volledig behandeld kunnen worden in een jaar. Dat heeft ertoe geleid dat we tegen het einde van 2023 hebben besloten om een aantal speerpunten voor het volgende jaar (2024) op de agenda te zetten. Hiermee hopen we die dan ook met ruime aandacht en goede onderbouwing te kunnen behandelen en tot besluit en adviesvorming te komen.

 Een belangrijke keuze is in ieder geval zeker ook geweest om onze deelname aan de provinciale en landelijke vergaderingen van de Woonbond te intensiveren. Hierbij hebben we contact met huurdersorganisaties van andere Woningcorporaties die ook bij deze vergaderingen aanwezig zijn.

 Tot slot willen we  zeker benaderdrukken dat we  blij zijn dat het contact met Area en goed verloopt met wederzijds respect en vertrouwen.